Una disamina delle disposizioni più controverse della legge che, almeno nelle intenzioni, si prefigge l'obiettivo della lotta al sommerso.

Carla Frigieri Franzelli
Finanziaria 2005: i redditi immobiliari
italian Dental Economist - 3/2005 - giugno 2005

La prima parte del mio lavoro, dedicato alla Finanziaria, scritto nei primi giorni del novembre 2004 (IDE 5/2004) analizzava il disegno di legge del 29 settembre 2004 che era composto, allora, da 92 articoli.
Dopo la pubblicazione del progetto di legge si scatenarono tumultuose polemiche sui contenuti.
Ciò faceva ritenere che il percorso dell'iter parlamentare sarebbe stato periglioso e denso d'insidie e ostacoli rappresentati dagli innumerevoli emendamenti che sarebbero stati proposti. Sempre più incerta appariva la possibilità che l'approvazione arrivasse in tempi utili, cioè entro il 31 dicembre 2004.

La discussione parlamentare di un disegno di legge comporta che l'approvazione passi attraverso l'attenta disamina e votazione, articolo per articolo, unita alla valutazione ed eventuale accettazione e o rigetto (sempre attraverso votazione) degli emendamenti presentati dai parlamentari.
Onde abbreviarne l'approvazione in tempi celeri, la Finanziaria 2005, con un furbo espediente, è stata presentata alle Camere con un solo articolo, che ha mantenuto gli stessi contenuti articolati in ben 572 commi (!!).

Ciò ha accelerato di gran lunga l'iter parlamentare e si è giunti all'approvazione con voto di fiducia il 30 dicembre scorso con la maggioranza compatta nel voto e senza che l'opposizione potesse in alcun modo far valere le proprie istanze di merito in spregio alle più elementari regole di democrazia rappresentativa.
Sia come sia la Finanziaria o Legge n. 311 del 30 dicembre 2004 è stata pubblicata sul Supplemento Ordinario n. 192 della Gazzetta Ufficiale 306 del 31 dicembre.
La lettura di questo corposissimo articolo richiedeva tempi lunghi, per non parlare dei problemi connessi all'approfondimento e comprensione dei contenuti.”

Chiunque abbia affrontato l'analisi della legge si è trovato impegolato in molti punti oscuri e rincuorato da pochissime certezze.
In un corsivo apparso sul Il Sole 24ore del 16 febbraio 2005 siglato (S. Pa.) e intitolato Riforme minime - Un cacciavite per i commi oscuri, si leggeva:

Le centinaia di domande fioccate all'amministrazione, in tutte le sedi ove si discuteva la Finanziaria, hanno indotta l'Amministrazione a formulare la circolare n. 10 del 16 marzo 2005 intitolata, appunto, Risposte fornite in occasione di incontri con la stampa specializzata.
Le 39 pagine della circolare, i quasi tre mesi trascorsi dalla pubblicazione della legge alle risposte contenute nella circolare, la dicono lunga sul numero dei quesiti posti dagli esperti relativamente ai punti incomprensibili e incongrui. Non tutti i dubbi sono però chiariti e mi scuso anticipatamente qualora nella mia esposizione risultassi dubbiosa o criptica.

Le novità introdotte sono davvero molte. Tra queste, mi occuperò ora della fattispecie che attiene ai redditi immobiliari.

LA LOTTA AL SOMMERSO NEL SETTORE IMMOBILIARE
E fatto obbligo, in base all'art. 12, DL n. 59/1978, presentare la Comunicazione di cessione di fabbricato che è il documento con cui il proprietario dell'immobile denuncia alle autorità preposte quando un altro soggetto prende possesso, a qualsiasi titolo, del fabbricato.

I commi 344 e 345 della Finanziaria introducono rilevanti novità per quanto riguarda:

L'art. 12 sopra citato imponeva che il modello dovesse essere presentato entro 48 ore dalla consegna del fabbricato al soggetto terzo. Non si citava la data di stipula o di decorrenza dell'atto di cessione ma era fondamentale solo il momento in cui il soggetto terzo entrava in possesso dell'immobile.
Con il comma 344 sono introdotte alcune novità e la più significativa impone che la comunicazione di cessione di fabbricato venga compilata in formato elettronico e presentata all'Agenzia delle Entrate (non più l'autorità locale di Pubblica Sicurezza) con modalità telematica da parte del:

I dati raccolti dall'Agenzia delle entrate dovranno poi essere trasmessi al Ministero dell'Interno.
Il termine perentorio di presentazione della comunicazione di cessione pare essere rimasto di 48 ore.
Il modello di comunicazione di cessione di fabbricato è reso disponibile e può essere scaricato dal sito dell'Agenzia delle Entrate www.agenziaentrate.it

Nota bene: in chiusura del comma 344 è precisato che, qualora si ottemperi alla registrazione dell'atto di cessione dell'immobile (all'Ufficio del registro), il modello in esame non deve essere presentato.

Il soggetto obbligato alla presentazione cambia se:

Nel primo caso è il proprietario ad essere obbligato alla presentazione.
Nel secondo caso il soggetto obbligato è, insieme al proprietario, anche l'intermediario immobiliare.
In mancanza di chiarimenti parrebbe, infatti che, nel secondo caso prospettato, incomba l'obbligo su entrambi i soggetti (proprietario e intermediario) in quanto nessuna norma contenuta nella finanziaria cancella l'obbligo in capo al proprietario mentre inserisce il nuovo soggetto obbligato (l'intermediario).
Per le sanzioni il comma 345 della finanziaria fa ancora riferimento all'art. 12 del Dl 59/78 e commina una pena pecuniaria che va da € 516,00 a € 2.582,00.
Aggiunge una sanzione disciplinare per cui in caso di seconda violazione posta in essere dall'intermediario immobiliare, il Sindaco competente per territorio, su segnalazione dell'Agenzia delle Entrate, può disporre nei suoi confronti la sospensione dell'attività per un mese.

COMUNICAZIONE DI CESSIONE DEL FABBRICATO: ALTRE DISPOSIZIONI
Sono stati introdotti nuovi obblighi di comunicazione (commi da 332 a 339) che proverò a sintetizzare.
Tra le azioni che l'Amministrazione finanziaria dovrà utilizzare per contrastare l'evasione in campo immobiliare, è stata prevista l'istituzione di altri canali di acquisizione dei dati.
Nei commi presi in esame, che recano alcune modifiche e integrazioni del DPR 605/73, viene posto l'obbligo, a carico degli uffici pubblici, degli istituti di credito, delle società che somministrano energia elettrica, servizi idrici e gas di raccogliere una serie di dati per l'identificazione e obblighi di trasmissione come di seguito indicato.

REVISIONE PARZIALE O TOTALE DEL CLASSAMENTO DEGLI IMMOBILI
Ai commi da 335 a 339, per contrastare il sommerso nel settore immobiliare, è stata prevista la revisione parziale o totale del classamento degli immobili, in modo da far emergere l'eventuale maggior imponibile su cui calcolare l'imposta Irpef (Ire) e i tributi locali.
E' attribuita ai Comuni (comma 335) la facoltà di revisionare il classamento degli immobili di proprietà privata, in specie per quelli che sono posti in microzone nelle quali risulti molto evidente uno scostamento tra:

Il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma 339. L'Agenzia del territorio, esaminata la richiesta del Comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate.

Il Provvedimento di cui sopra è stato emanato il 16 febbraio 2005 e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 40 del 18 febbraio. Si può ritenere che i Comuni, ora, possano partire con le revisioni.

Nel comma 336 si danno indicazioni ai Comuni, qualora verifichino:

I Comuni possono (o devono?) chiedere, ai titolari dei diritti reali su questi immobili, la presentazione degli atti di aggiornamento. E' fatto obbligo ai Comuni di dare comunicazione di questa richiesta anche all'agenzia del Territorio.
I soggetti che saranno raggiunti da tale richiesta avranno novanta giorni per rispondere.
Trascorso questo periodo, se l'Agenzia del Territorio non avrà ricevuto i dati richiesti, provvederà autonomamente ad iscrivere al catasto gli immobili e ad aggiornarne il classamento.
Tutti gli oneri di tale procedura saranno posti a carico del soggetto titolare del diritto reale (proprietario, usufruttuario, ecc.) dell'immobile oggetto del classamento.

La sanzione prevista all'art. 336 è pari ad un minimo di € 258,00 fino ad un massimo di € 2.066,00
In mancanza di chiarimenti, presumo che la sanzione verrà comminata solo a quei soggetti che non avranno provveduto, nel periodo previsto di novanta giorni, a rispondere alla richiesta di informazioni inviata dal Comune.

LE LOCAZIONI IMMOBILIARI
La parte riguardante le locazioni, il valore catastale ai fini delle imposte e tutte le notizie correlate sono state una delle parti della Finanziaria di maggior difficoltà di comprensione.
L'uso smodato di astruserie lessicali, l'insistito e confuso richiamo, con numerose dimenticanze, a norme precedenti, l'involuzione assurda del linguaggio hanno messo a dura prova il senso di captazione di molti professionisti del fisco.
Con la circolare n. 10 del 16 marzo 2005 arrivano alcune risposte e chiarimenti anche se, a mio parere, permangono ancora alcuni dubbi.

INTRODUZIONE DI UN REDDITO MINIMO DI LOCAZIONE DA DICHIARARE
Una delle novità più rilevanti contenute nella Finanziaria è sicuramente rappresentata dall'introduzione di un reddito minimo che deve essere dichiarato da chi affitta immobili, sia che si tratti d'immobili ad uso abitativo, sia che si riferisca ad immobili ad uso commerciale, industriale, ecc...

Qualche giornalista, con giocosa, nonché polemica ironia, ha appellato il conteggio per definire il reddito minimo dei fabbricati locati minimum tax sugli affitti in quanto generalmente si ritiene che ricordi, molto da vicino, quel tanto criticato strumento che portò, in un recente passato, le imprese minori a manifestare aspro dissenso anche in piazza.
Mi permetto, a tale proposito, una digressione/commento assolutamente personale.

Credo che il mio studio, che si occupa esclusivamente di problematiche contabili/tributarie legate al settore sanitario dentale, sia stato uno dei pochi che, a fronte di centinaia di dichiarazioni dei redditi di odontoiatri e odontotecnici, dissentisse totalmente con la protesta degli imprenditori, principalmente commercianti, in quanto constatò che per il settore dentale la minimum tax era davvero una manna dal cielo e generosa (fin troppo) nei confronti del contribuente dentista o tecnico. Gli strumenti addottati successivamente dall'amministrazione divennero, per noi del dentale, estremamente più punitivi.
Ma questa è storia di ieri.
Veniamo all'oggi e a questa nuova Minimum tax sugli affitti.

In base alle previsioni contenute nella Finanziaria il proprietario d'immobile che non dichiari una determinata soglia minima di reddito di locazione potrà essere sottoposto, da parte dell'Amministrazione finanziaria, ad accertamento come indicato nel successivo paragrafo 2.

Onde arrivare a determinare il valore minimo si deve fare riferimento al comma 3 del nuovissimo art 41 ter che la Finanziaria 2005 aggiunge al Dpr 600/1973 .
Questo breve comma ha posto non pochi interrogativi agli addetti in quanto non si capiva se dovessero essere considerate tre diverse basi imponibili:
- una relativa all'imposta di registro
- una relativa alle imposte sui redditi (Ire e Ici )
- una ai fini delle locazioni

Fino alla pubblicazione della circolare n. 10 del 16 marzo 2005, le più accreditate pubblicazioni tributarie ritenevano corretti i tre conteggi distinti per le tre diverse fattispecie d'imposta come sopra esemplificato.
Nossignori, la circolare n. 10, a me pare ribaltare tutte le ipotesi e unifica (salvo per le imposte sui redditi della prima casa), i moltiplicatori per arrivare al valore catastale relativamente a tutte le imposte.
Il valore dell'immobile è determinato mediante l'applicazione, alla rendita rivalutata, dei coefficienti di cui all'art. 52, comma 4, Dpr n. 131/86 "… e successive modificazioni"

Proprio su questa ultima frase, riportata in corsivo, ritengo si sia innescata la bagarre delle cifre e moltiplicatori diversi, apparsi su molte pubblicazioni, nei mesi precedenti la formulazione della Circ. n.10.
L'applicazione del meccanismo previsto dai commi da 341 a 343 della Finanziaria ha l'effetto di mettere al riparo dagli accertamenti fiscali, descritti nel successivo punto 2. di questo articolo, relativi ai canoni di locazione. Infatti il citato nuovo art. 41 ter al primo comma in tema di accertamenti dice:
"…non si applicano con riferimento ai redditi di fabbricati derivati da locazione dichiarati in misura non inferiore a un importo corrispondente al maggiore tra il canone di locazione risultante dal contratto ridotto del 15 per cento e il 10 per cento del valore dell'immobile".

Tenuto conto dei chiarimenti e della tabella dei moltiplicatori da applicare alle rendite catastali contenuti nella circolare n.10/2005 vediamo il conteggio che porta al reddito minimo.
Nota bene: come base tutte le rendite catastali vanno rivalutate del 5%

IL REDDITO DI LOCAZIONE
E' apparso subito chiaro, fin dall'apparire del disegno di legge finanziaria, che la manovra avrebbe tentato di creare un argine contro il diffuso malcostume di molti contribuenti che evadono su tutto o una parte dei proventi che loro derivano dalle locazioni immobiliari.
Evasione che interessa sia l'Irpef (ora IRE), sia l'imposta di registro, sia l'ICI, ecc...

I due obbiettivi prioritari che le norme introdotte si prefiggono sono:

Nel primo caso, come abbiamo visto, viene esteso ai contratti di servizi idrici e gas (fino ad ora era previsto solo per l'erogazione di energia elettrica) di indicare il codice fiscale del contraente. Le aziende erogatrici dovranno anche comunicare all'amministrazione finanziaria tutti i dati scritti sul contratto e i dati catastali dell'immobile.
Questo comporta che l'Amministrazione, verificata l'esistenza di un contratto o di locazione non registrato, possa formulare due distinte presunzioni.
Nel caso di omissione di registrazione del contratto l'Ufficio può presumere l'esistenza di un rapporto di locazione sia per l'anno oggetto di accertamento, sia per i quattro anni precedenti.

Il canone sarà pari alla rendita catastale rivalutata moltiplicata per 20% senza diritto ad alcuna deduzione forfetaria di spese (normalmente la deduzione è del 15% sul valore del canone di locazione indicato nel contratto).
Individuata la base imponibile l'amministrazione provvederà ad accertare la maggiore imposta ai fini Ire (Irpef) e procederà anche alla liquidazione dell'imposta di registro.
Nel secondo caso, contratti registrati con importo inferiore a quello realmente percepito, il nuovo articolo aggiunto al Dpr 600/73, il 41ter prevede, sintetizzando all'osso, una specie di salvacondotto per coloro che dichiarano un reddito netto della locazione non inferiore al 10% del valore catastale degli immobili. Nel qual caso gli Uffici non potranno procedere agli accertamenti parziali né svolgere indagini bancarie.

Invece, nei confronti di chi non si adegua ai valori minimi voluti dal legislatore, si potrà procedere con gli accertamenti ordinari, di cui all'art. 41bis del Dpr 600/1973 che parla delle verifiche parziali.
In caso di ricevimento di accertamento il contribuente potrà scegliere tra:

La scelta tra pagare subito piuttosto che avviare un contenzioso dipende dalle prove che il contribuente ha a disposizione.

Il contribuente sarà convocato dall'Ufficio entro 90 giorni e verrà avviato un tentativo di conciliazione. Se la nuova proposta dell'amministrazione accontenta il contribuente, questi procederà al pagamento usufruendo della riduzione a un quarto delle sanzioni.
In caso contrario potrà rifiutare e ripresentare ricorso.